С марта вступает в силу указ № 473, призванный защитить дольщиков. Как могут повлиять нововведения на самих дольщиков и застройщиков, разбираем с экспертом.
Фото: Дарья Бурякина, TUT.BY
Все — в рублях
По действующему указу цену квадратного метра можно зафиксировать в договоре с дольщиком в эквиваленте определенной суммы в иностранной валюте. Это защита застройщика от колебаний курса, который, в свою очередь, влияет на его затраты и прибыль. Но эта защита невыгодна дольщику: тот вынужден доплачивать за курсовые скачки, и суммы могут быть довольно серьезными.
Со вступлением в силу нового указа цена квадратного метра при долевом строительстве будет устанавливаться только в белорусских рублях, и именно эта цифра будет указана в договоре. Поднять цену застройщик сможет с помощью подписания дополнительного соглашения и внесения изменения в проектную декларацию. Однако в этом случае он должен будет предоставить обоснованный расчет по изменению цены.
— После вступления указа в силу застройщики окажутся перед выбором: поднять цены с учетом всех возможных рисков или поменять методику расчетов, — говорит аналитик ГК «Твоя столица» Ольга Павловская. — На первый взгляд, формирование изначально завышенной цены, в которую включены все риски, это выход. Но если проанализировать количество сделок на рынке жилья за последние три года (а цифра эта практически одна и та же), то можно с большой долей уверенности сказать, что значительное поднятие цен вероятнее всего спровоцирует отток покупателей в сторону вторичного рынка. Отсюда и вывод: учитывать прогнозные показатели нужно и расчет цены квадратного метра должен быть максимально точным.
Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY
Прощай, рассрочка?
Но никакой точный расчет не поможет в долгосрочной перспективе. А это — угроза такому инструменту продаж, как рассрочка.
— Сегодня помимо кредитов на первичном рынке жилья популярны рассрочка платежей, проведение специальных акций с понижением цены и другие, — говорит аналитик. — С момента вступления указа в силу ситуация скорей всего поменяется. В условиях не вполне стабильной экономики для застройщиков будет слишком рискованно получать деньги в белорусских рублях за строительство частями. Отсюда вывод напрашивается сам собой: девелоперы будут стимулировать покупателей оплачивать 100% стоимости квартиры. Кроме того, дельта между стопроцентной и поэтапной оплатой может вернуться на уровень 2008−2010 годов, когда разница составляла 10−20% стоимости квадратного метра (для сравнения, сегодня эта цифра находится в пределах 0−7%). Мелкие застройщики вероятнее всего полностью откажутся от рассрочек, так как это слишком большой риск потерять прибыль.
Вместе с тем указ простимулирует появление новых кредитных продуктов на рынке (специальных программ под конкретные проекты, они уже есть на рынке), и доля покупателей новостроек с привлечением кредитов, возможно, вырастет.
Цена в рублях будет меняться
— При долевом строительстве цена, указанная в договоре, может меняться при изменении индекса стоимости строительно-монтажных работ. Это положение существовало и ранее, до нового указа. Другое дело, что при привязке стоимости договора к валюте, которая практиковалась большинством застройщиков, острой необходимости у застройщиков в пересмотре цены не было: от курсовых колебаний и удорожания стройматериалов они были защищены прямой привязкой к курсу, поэтому на практике пересчетов не было. В новых условиях девелоперы (при существенных валютных изменениях), вероятно, будут пользоваться правом на изменение стоимости.
Планировать объемы продаж придется более тщательно
Сейчас часть средств, идущих на погашение затрат (затраты, не включенные в сметный расчет стоимости строительства объекта), перечисляются на расчетный счет, и застройщик может их использовать по своему усмотрению. С марта все затраты, включенные и не включенные в сметный расчет, будут идти на один специальный счет и смогут использоваться только по назначению. Это простое решение для защиты средств дольщиков. Но это избыток средств на счету, которые нельзя освоить быстро из-за технологических процессов строительства объекта — большой риск. Строительные материалы и работы могут дорожать, и полученных от дольщиков денег может попросту не хватить. Чтобы избежать этого, застройщикам придется более тщательно подходить к финансовому планированию.
— Не секрет, что избыточные продажи на начальном этапе реализации скорее вредят, чем помогают проекту, — продолжает Ольга Павловская. — А с учетом особенностей технологического процесса и перехода на один расчетный счет под все затраты и вовсе могут стать причиной финансовых потерь застройщика. Планировать объемы продаж на каждом этапе строительства придется очень жестко, чтобы не получить избыток средств, которые невозможно использовать, но которые могут обесцениваться со временем. А начинать нужно с изучения объема спроса на рынке еще до начала разработки проекта. Это поможет понять, сколько потенциальных покупателей готовы будут приобрести новостройку с конкретными характеристиками, за какую стоимость и на каких условиях.
Выжили сильнейшие застройщики
— Новый указ для всех игроков станет еще одной проверкой на прочность. За последние 5 лет с рынка уже ушла часть застройщиков, которая не смогла работать в новых более жестких условиях. Остальные, на наш взгляд, имеют опыт, подушку безопасности и готовы к любым изменениям, — считает эксперт.
Напомним, новый указ коснется только тех объектов, которые появятся после марта 2019 года. Поэтому переход на новые правила не будет резким. У застройщиков есть время подготовиться. А будущим дольщикам нужно рассчитывать, что у девелоперов все получится.
Источник: